A
Anonüümne
Finantsekspert · Financer
Kinnisvara hindamine: juhend, hinnad ja nõuanded
Sisu aluseks on:
Põhimõiste
- Korteri hindamine maksab alates 200 €, eramu hindamine alates 300 €
- Hindamisakt valmib 2-3 päevaga pärast objekti külastust
- Mõned laenufirmad teevad hindamise ise ja tasuta
- Hindamisakti kehtivusaeg on tavaliselt kuni 6 kuud
Kinnisvara hindamine: milleks?
Hüpoteeklaenu taotlemise üks eelduseid on kinnisvara hindamisakti olemasolu, mis on vajalik tagatiseks antava kinnisvara turuväärtuse ja seega laenusumma suuruse määramiseks.
Pankadel on alati määratud nende poolt aktsepteeritavad hindamisteenuse pakkujad, seega tuleks pangast laenates alati tähele panna, millised kinnisvarahindajad on tunnustatud panga poolt.
Õnneks on enamus Eesti suuremaid kinnisvarabüroosid aktsepteeritud, seega tavaliselt pöördutaksegi mõne suurbüroo poole.
Kiired küsimused-vastused
Miks on vaja hindamisakti hüpoteeklaenu saamiseks?
Hüpoteeklaenu antakse üksnes selle hinna baasil, mis on hindamisaktis. Seetõttu ei tohiks alahinnata selle olulisust ning samuti saad peale hindamisakti tellimist ka reaalselt aru, milline summa on konkreetselt laenusumma. Hüpoteeklaenu (ja ka tavalisi kodulaene) antakse reeglina 60-85% kinnisvara turuväärtusest.
Kuidas valida hindajat?
Vali hindaja vastavalt sellele, kes on tunnustatud sinu soovitud laenuandja poolt. Pankadel on selgelt välja toodud kõik hindajad, keda nad tunnustavad. Mõned laenuandjad teostavad hindamise ise, mistõttu ei pruugi sul eraldi hindamisakti isegi vaja olla.
Kas ma saan kindel olla, et hindamisaktis tuuakse välja reaalne väärtus?
Eksperthindajad tegutsevad Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Heade Tavade Koodeksi ja hindamisstandardi EVS 875 alusel, mistõttu ei pea sa kartma, et tegemist on nö "puusalt tulistamisega".
Mis mõjutab kinnisvara turuhinda?
Kinnisvara turuhinda mõjutab mitte üksnes selle seisukord, vaid ka ümbruskonnas olev infrastruktuur (poodide, kooli, lasteaia jm asutuste olemasolu) ning piirkonnas asuva kinnisvara keskmine müügihind.
Kas tellida ka digitaalne hindamisakt?
Telli kindlasti digitaalne hindamisakt, kui soovid esitada laenutaotluse internetis. Nii saad taotluse teha mugavalt vaid mõne minutiga. Üldiselt pangad nõuavadki, et kinnisvara hindamisakt oleks digitaalselt allkirjastatud.
Milliseid dokumente on vaja hindamise jaoks?
Hindamise jaoks on kindlasti vaja väljavõtet kinnisturaamatust, olemasolu korral väljavõtet detailplaneeringust ning esitada tuleb kõik dokumendid, mis võiksid hindamist mõjutada (rendilepingud, kohustused, kitsendused).
Kellele hindamisakt jääb?
Hindamisakt jääb üksnes tellijale. Kui hindamisakt on vajalik pangast laenu saamiseks, saadetakse hindamisakt ka panka, kuid keegi teine sellele aktile ligipääsu ei saa.
Kui kaua hindamisakt kehtib?
Hindamisaktil ei ole konkreetset kehtivusaega, ent enamjaolt soovivad pangad ja laenuandjad, et esitatav hindamisakt ei oleks vanem kui 6 kuud.
Kaua hindamisakti tellimine aega võtab?
Kui hindaja on käinud kinnisvara vaatamas, võib hindamisakt valmida 2-3 päeva jooksul, olenevalt büroost. Arvestades ka eelnevat suhtlust ja kokkusaamise kooskõlastamist võib siiski minna nädalake (või rohkem, kui kinnisvarabürool on ka järjekord).
Kes maksab hindamisakti eest?
Hindamisakti eest maksab reeglina laenu taotleja ise. Kui võtad pangast kodulaenu, tellid ja tasud hindamisakti ise (hind on tavaliselt 250-470 €, olenevalt piirkonnast ja kinnisvara tüübist). Mõned hüpoteeklaenu pakkujad aga teevad hindamise ise tasuta, seega tasub uurida enne, kas laenupakkuja katab hindamiskulud.
Palju kinnisvara hindamine maksab?
Kinnisvara hindamise teenus sõltub kahest peamisest asjaolust. Pea meeles, et veebis leiduvad kinnisvara hindamise kalkulaatorid (nt KV.ee hinnakalkulaator) annavad vaid ligikaudse hinnapildi, ent ametlikku hindamisakti saab koostada ainult kutselise hindaja käest.
- kinnisvara asukohast
- kinnisvara tüübist
Erinevate kinnisvarabüroode hindamisteenus on suhteliselt sama hinnaklassiga.
Siin on näiteks 4 suure Eesti kinnisvarabüroo tüüphinnad:
Andmed 2026 seisuga. Pea meeles, et hinnad võivad varieeruda vastavalt olukorrale. Tabelis on toodud näitlikud andmed. Tutvu kinnisvarabüroode kogu hinnakirjaga nende kodulehtedel.
| Tüüpkorter Tallinnas | Eramu Tallinnas | Korter Tartus | Eramu Tartus | Korter Pärnus | Eramu Viljandis | |
|---|---|---|---|---|---|---|
Uus Maa | 295€ | 460€ | 310€ | 410€ | 270€ | 380€ |
Domus | 290€ | 440€ | 300€ | 400€ | 260€ | 370€ |
Arco Vara | 300€ | 470€ | 310€ | 420€ | 280€ | 400€ |
Pindi | 295€ | 460€ | 300€ | 410€ | 250€ | 380€ |
Olenevalt aga sellest, kas hindaja peab sõitma asulast kaugele (ehk kas lisandub sõidukulu), millises maakonnas kinnisvara asub ning millise raskusastmega tegemist on (korteri, suvila, taluga) sõltub ka lõplik hindamisakti hind.
Kõigest sellest sõltuvalt võib kinnisvara hindamisakti hind olla 200 - 550 euro vahemikus. Suurte talude, äripindade jm erijuhtude puhul on hind kokkuleppeline.
Kui soovid leida kõige soodsama hindamisakti, siis vaata, millised hindajad on laenuandja poolt tunnustatud ning võrdle hindajate hinnakirju, mis on enamjaolt alati avalikult kättesaadavad.
Millest kinnisvara hindamine koosneb?
Kinnisvara hindamine ei käi päris nii, et mingi tore onu või tädi tuleb sulle külla, vaatab nukralt tapeeti ning paneb siis suvalise hinna kirja.
Hindamisakti koostamine on detailitäpne tegevus, mida teostavad kutselised hindajad. Hindamisaruanne pannakse kokku vastavalt standardile EVS 875.
Mõned tööd, mis kuuluvad kinnisvara hindamise protsessi juurde, on näiteks järgnevad:
- Objekti ülevaatamine;
- Objekti algandmete kogumine;
- Turuanalüüs;
- Võrdlusandmete hankimine ja konsulteerimine;
- Hindamisaruande vormistamine, sh kasutades hindamismeetodeid;
- Kvaliteedikontroll;
- Muud lisatoimingud nagu näiteks hindamisakti lõplik vormistamine, pangale esitamine, paberkandja puhul akti köitmine ja paberformaadis vormistamine.
Pärast seda, kui hindaja käib objekti külastamas, võtab lõpliku hindamisakti kättesaamine aega ca 2-3 päeva, olenevalt olukorrast.
Milliseid dokumente on vaja hindamisakti jaoks?
Hindamisakti tellimine ja sellega seotud dokumendid sõltub eelkõige kinnisvara tüübist. Laias laastus on vaja hindajale aga esitada järgnevad 3 dokumenti:
- Väljavõte kinnistusraamatust
- Elamu plaan (korteri plaan, elamu/majaosa projekt, asendiplaan vms)
- Kehtivad üüri/rendilepingud või kohustused, millega objekt seotud on
Suuremas osas peakski nendest kolmest piisama. Dokumendid tasuks valmis varuda juba kohe enne hindamisakti tellimist: seda sujuvam on suhtlus hindajaga ning seda vähem on hiljem segadust või viivitusi.
Kinnisvara hindamisakti tellimine on tegelikult sinu kui kliendi jaoks lihtsamast lihtsam protsess: hindaja teeb kogu töö ära ning loodud hindamisakti alusel saad pangast laenu, vastavalt aktis olevale summale.
Siin on kiire ülevaade sellest, milline hindamisakti protsess olla võib:
Leia kinnisvarabüroo
Kõigepealt pead ühendust võtma sobiva kinnisvarabürooga, kes teostaks hindamise. Kõik Eesti suuremad kinnisvarabürood tegelevad sellega. Lisaks, igal pangal on nimekiri aktsepteeritud kinnisvarabüroodest. Kui tahad saada laenu kindlast pangast, kasuta just seda nimekirja ning võta ühendust mainitud büroodega. Büroo annab sinu kirja peale sulle oma esmase arvamuse, täpsustab hindu ning räägib protsessist lähemalt.
Lepi kokku aeg
Kui oled suhtluse käigus kõik baasandmed paika pannud, lepib hindaja sinuga kokku aja objekti külastamiseks. Seejärel tulebki hindaja kohale, et objekti füüsiliselt näha ning panna paika täpsemad andmed.
Analüüs
Järgmiseks tegutseb hindaja metoodiliselt ning analüüsib nii turuolukorda, objekti ennast kui ka muid faktoreid.
Lõplik hinnang
Kui analüüs on teostatud, vormistatakse lõplik eksperthinnang, mis saadetakse nii sulle kui ka pangale - sellega ongi protsess valmis. Eksperthinnang pannakse üldiselt kokku paari päeva jooksul pärast objekti külastust.
Vajad suuremat laenu?
Hüpoteeklaen võib aidata, kui vajad suuremat rahasummat ning sul on olemas sobiv tagatis. Leia siit parimad hüpoteeklaenud.
Vaata hüpoteeklaeneKust saada tasuta kinnisvara hindamine?
Teadupärast on olemas kahte liiki kinnisvaralaene: klassikalised kodulaenud ehk pangapoolsed eluasemelaenud ja laenud kinnisvara tagatisel ehk hüpoteeklaenud.
Sellega seoses tuleks meeles pidada kahte stsenaariumi:
- Kui tahad saada laenu pangast, siis palub pank sul esitada ametliku hindaja koostatud hindamisakti, mis pole vanem kui 6-12 kuud. See tähendab, et pead ise tellima hindamisakti kinnisvarabüroost.
- Kui tahad saada hüpoteeklaenu mõnest laenufirmast (võib-olla ei soovi sa nt pangalaenu parasjagu), on võimalik, et laenufirma enda spetsialist teeb ise hindamise. See tähendab, et kinnisvara hindamine on tasuta sinu jaoks.
Need ei ole mõistagi kindlad reeglid. On olukordi, kus sobib ikkagi ainult ametliku kutsestandardiga hindaja koostatud hindamisakt ja on jällegi olukordi, kus laenupakkuja lubab ise hindamise ära korraldada.
Kokkuvõtteks: mida kinnisvara hindamisel meeles pidada?
Nagu näed ka ülaltoodud tabelist, võib kinnisvara hindamine olla küll sinu kui kinnisvara omaniku jaoks lihtne, ent samas on see nüanssirikas protsess.
Kui korteri hindamine võib maksta olenevalt piirkonnast ja korteri tüübist 250-350 €, siis eramu hindamine võib juba maksta 400-470 €. Ka piirkonniti on erinevused suured.
Samuti tasub hoolikalt võrrelda kinnisvarabüroosid: lisaks erinevatele töövõtetele võib ka hind olla mõnevõrra erinev.
Financer Talks
Kas sul on selle teema kohta küsimus? Küsi kogukonnalt.
E-post kinnitatud. Sinu kommentaar ilmub pärast kontrolli.
Link aegus. Saada oma kommentaar uuesti.
Leia oma eluasemelaenu intressimäär
alates 9% AKM
3 valikut
Seotud artiklid
Kuidas arvutada maksimaalset laenusummat?
6 min lugemistLaenud
Võlamenetlus: kuidas käib võlgade sissenõudmine Eestis?
12 min lugemistLaenud
Laen maksehäirega: kuidas & kust saada laenu
6 min lugemistLaenud
Omafinantseering: kuidas leida kodulaenu sissemakse raha?
8 min lugemistLaenud
Kiirlaen ilma konto väljavõtteta: kuni 5000€ kohe kätte
6 min lugemistLaenud
Tasuta uudiskiri
Oled raha pärast stressis?
Liitu *Financer Stacks* uudiskirjaga - see on sinu uus iganädalane rahaasjade abimees, kust leiad nippe, mis aitavad sul hallata oma raha ning luua selline elu, kus raha töötab sinu heaks.